描写住宅小区的文章，市中心老房子老小区最后的结局会是什么？
发布时间：2022-08-08 07:38:56
中國商業房地産剛剛走過了40年，所謂的老小區其實還正值壯年。我們來看一下，全球範圍内，老小區的結局究竟是怎樣的。
其實在近些年，老小區問題逐漸成爲了一個世界性難題：買房的時候我想和房子長相厮守，但後來發現我的房子似乎活不過我了？。
賓夕法尼亞大學的建築學教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到：使用磚石木材的傳統建築，平均壽命約爲120年。但對于使用鋼筋混凝土和玻璃幕牆的現代主義建築來說，它的壽命隻有一半：60年。
這似乎是一件反常識的事情，但世界各地不斷出現的案例，都在告訴你：這是真的！。
2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。這座1929年竣工的公寓樓曆經84年滄桑，是日本關東大地震後最高齡的公寓。
而日本20世紀60年代後盛行的綜合體建築，通常隻有30年的壽命。
2018年，大批購買2000年-2006年期間建成公寓的愛爾蘭居民，收到了4246歐元到826000歐元（約合3.34萬-64.9萬元人民币）的維修賬單。
才剛剛建成10幾年的房子，就已經不符合現代的消防标準，需要支付高額的賬單進行翻修改造。
有的家庭剛剛搬進自己新買的二手房，就要面臨巨額的賬單，你說冤不冤？。
無獨有偶，渥太華一座公寓的住戶，也收到了230萬美元額外維修基金的賬單，他們現階段每月700美元左右的月費将被提高到800美元。
很多公寓的居民開始賣房搬家，他們認爲自己老了的時候，沒有能力支付如此高昂的維修成本。
我們生活在一個快樂并痛苦的年代。
在過去那個時代，人的壽命短，房子的壽命長。而在今時今日，人的壽命長，房子的壽命短。
雙極的分析師帶大家探讨一個問題，究竟是我用房子養老？還是說我爲房子養老呢？。
爲什麽房子越來越短命？正如影響不同人壽命的因素有很多，房子壽命的奧秘也有衆多的因素構成。
首先是維護、翻修成本的問題。
Witold教授在他的文章中指出，如果回顧1960年還存在的建築，他們翻修改造的成本往往遠高于當時的建築成本。而且由于建築規範等法律法規的變化，一棟建築在60歲之前通常已經不符合現代标準。
就以逐漸流行的玻璃幕牆建築爲例，随着建築物的老化，維護成本将在25年的時候開始飙升。按照Witold教授的說法，在美國，玻璃外層的更換成本高達每塊80,000美元。
很多對于當下買主充滿誘惑力的外觀，背後是高昂的長期維護費用。
随着一棟建築的逐漸老化，我們似乎能聽到房子在哭訴：如果我沒有了姣好的容顔，你還願意像當初一樣，不顧一切的花錢養我嗎？。
當公寓的住戶已經無力承擔房子的維護費用時，一棟公寓也就面臨着壽終正寝的命運。
其次是住戶的問題。
如果把住宅樓形容成一個人，那麽生活在其中的居民就是血液。
就拿日本來說，如果建築物維護良好且沒有發生重大地震破壞，一棟建築的壽命通常能夠達到60至70年。
但根據2002年，日本土地，基礎設施，運輸和旅遊部的統計，日本建築的平均壽命是37年。而到了2014年，TokyoKantei發布的《公寓壽命》統計，日本全境的公寓壽命僅爲33.4歲，東京的平均值是40歲。
是什麽奪走了日本公寓的生命呢？我們舉兩個例子。
在東京市中心的一個公寓項目，主力戶型在11-15平米，居住在那裏的都是外國人以及每個月拿着48000日元（約合3187元）住房福利的受助人群。
這個公寓項目修建于上世紀80年代，現如今已經完全處于無物業狀态。
沒有定期的垃圾回收，公共設施完全處于報廢狀态。要不是處在東京寸土寸金的黃金地段，應該根本不會有人租住。
之所以出現這樣的情況，就是因爲擁有産權的業主逐漸搬離了這個社區。将房子出租給租客之後，業主就不再在乎物業管理的好壞。
越來越多的業主開始拒絕繳納物業費和維修基金，而這随之形成了惡性循環。
更多的業主開始搬離，沒有人再繳納物業費用，物業公司選擇離場，這棟公寓樓的價格也開始暴跌。
雖然說價格要遠低于周邊的住宅，地段也處于東京的市中心，但投資價值其實有限。一旦房屋出現結構問題，能否聯系到所有業主都是個問題，更何況也沒有業主會組織進行修複。
還有80年代中期名古屋的一個公寓項目。當時的業主的沒有聘請物業公司，而是成立了管理委員會自行管理。
但結果是，由于缺乏對管理基金的管理。30年間，社區的維護和物業運營近乎于無，公寓逐漸破敗，而管理基金會會長也在遭到起訴後卷款跑路，掏空了居民繳納的所有費用。
現如今，這個公寓因爲無人管理已經變成了垃圾屋，空置率高達40%以上。
上面的場景對部分國人來說都已經是有些熟悉的畫面。業主管理、住戶素質和欠繳費用，這是全世界都面臨的難題。
全世界的業主都覺得，業主委員會的事情好煩人，我不管，别人應該會管的。結果導緻了全球性的社區管理惡化。
在泰國有句話，隻有超人才能說服泰國的業主翻修房屋。因此，泰國永久産權的公寓，實際壽命大概隻有35年。
而在現代物業管理方式運行20年的北京，仍然有80%以上的小區沒有業主委員會。
住戶素質也是全球性問題，随着配套設施更好的新興社區不斷建立，老舊社區的住戶逐漸搬離，租戶逐漸入住。很現實的問題，租戶對于社區的維護以及社區建設的參與熱情遠低于業主住戶。
此外，社區中隻要有少量的高破壞性住戶，社區的維護成本就會直線上升，而由此産生的成本都需要全體業主承擔。
而老舊社區的老齡化也是一個重要因素，在國外已經實際發生的情況是，老年人很難負擔昂貴的物業和維護費用，導緻了人口老齡化的社區，公寓的折舊速度也直線上升。
欠繳物業和維修費用這件事情要分國家，比住說美國，在業主管理委員會采取一系列催繳措施後，可以對業主的房産産生留置權。
在某些州，業主委員會可以強制驅離業主，并且把業主的房子出租還債。極少數情況下，業主委員會還會向法院申請強制拍賣。當然，物業管理協會通常不會這麽做，畢竟美國的房産稅太高了。
而對于一些手段比較軟弱的國家，物業和維修費難免會進入到一個欠繳的惡性循環，房子的折舊速度非常快。這也就是部分國家，當地人不願買二手房的原因。
其三是開發商的問題。
不同水平的開發商，在項目建築質量上的差距非常之大，尤其是房地産行業快速發展的新興市場國家。
以人口大國印度爲例，那些采用RERA認證的大型建築商的項目，房屋壽命通常能夠堅持35-60年。
而那些有一定規模，但是尚未通過RERA認證的建商，他們承建的項目壽命一般隻有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商，房屋壽命隻能支撐1-10年。他們普遍會抄襲一些西方的房屋設計，讓房子看起來還不錯，但是房屋設計根本滿足不了印度熱帶季風氣候的摧殘。
在新加坡，這個問題也非常突出。建築壽命小于20年的住宅，永久産權的私人住宅比政府組屋的折舊速度慢很多。
但當房屋的壽命到達20-40年的區間，政府組屋的房價跌幅僅爲3%，而永久産權的私人住宅房價跌幅接近15%，租貿産權的私人住宅跌幅超過了30%。
究其根源是因爲30年的私人物業普遍面臨着建築和環境缺乏維護的問題，而政府的組屋項目在這方面優勢極其突出。
這其中還有一個經常被忽視的點，就是開發商在進行銷售的時候承諾的物業費和維修費用。
雙極的銷售團隊在與客戶溝通時經常聽到這樣一句話：“這個項目的物業費太貴了，XX項目才多少錢。”。
但曆史的實踐證明了，欠繳的物業費遲早要還的。
溫莎大學的教授RandyLippert在他的書《公寓征服》一書中，探讨了多倫多和紐約大量的公寓發展的失衡和治理。
承諾不切實際的低費用是開發商常用的手段，但住戶入住之後，物業費往往面臨着飙升。
這種情況下住戶肯定不樂意呀！但用戶的抵制繳費往往最終導緻了建築物的缺乏維護。很多時候，一筆高昂的維修費用，可能會直接導緻公寓公司破産。
在海外購買一些有年頭的二手共管公寓時，請注意審查公寓大樓的财務報表。查看公寓大樓是否擁有健康的儲備基金。否則，你可能入住沒幾天，就要繳納一大筆維修基金。
東京市區有一個上世紀80年代的四層公寓項目，每個業主每月的維修費用一直隻有1000日元（約合66元），這使得該項目吸引了很多的買家接盤。
但在2012年前後，該建築突然出現了嚴重的管道漏水和外部混凝土開裂的問題。需要花費4億日元（2656萬元人民币），但管理基金中隻存了1億日元。
中國的房屋維修金制度始于1998年，但是在實際操作的過程中存在了很多問題，這些坑應該會在未來一段時間集中爆發。
其四、地區情況。
不同地區根據情況，也會出現很多幹擾房屋壽命的因素。
比如說日本，在上世紀70年代的房地産熱潮中，修建了大量的公寓項目，一度導緻了河沙的供應不足。
在這種情況下，大量這個時期的建築采用了海沙作爲材料。但由于清潔不充分，沙子中含鹽量比較高，導緻了建築質量下降。
1979年時預計物理壽命能夠達到117年的日本混凝土建築，在80年代的時候已經出問題了。
又比如說，1980年至2010年期間，加拿大、新西蘭出現的大規模爛公寓危機。
由于增加了丙烯酸灰泥和外牆外保溫系統（EIFS）等包層系統，房屋對于水分的滲透具有極強的抵抗力。但這樣的關鍵缺陷是，任何滲入系統的水或濕氣，都被封鎖在牆内，而這些國家的房屋又大量使用木質結構，結果導緻了嚴重的變質，腐爛和黴菌。
僅在加拿大卑詩省，有900多座建築物和31,000套個人住房單元發生了約40億美元的破壞，造成了加拿大曆史上最廣泛和最昂貴的住房重建。
2009年的新西蘭，有機構估計，維修和更換的費用總共将高達230億新西蘭元，涉及到89000座建築物。
而且由于擔心政府救助方案會影響新西蘭的國際信用評級。2009年11月，新西蘭國民政府決定不再提供更大幅度的費用分攤。
最終，大約64％的維修費用必須由業主承擔，隻有10％的費用由政府資金承擔，拿到補助的房主也被迫簽署了放棄起訴協議。
歐洲各國的房屋壽命，法國大概是50年，德國大概是67年，瑞士大概是70-100年，這背後也涉及了各個國家衆多的影響因素。
還有一些涉及到法律法規的問題。比如說某國雖然是永久産權，但法律似乎暗示了公寓的壽命隻能是50年，對海外投資者來說都是潛在的風險。
我的房子還能活多久？我的房子将會花多少的維護費用呢？哪一年要開始繼續養房呢？。
作爲一家海外房産公司，雙極整理了美國、加拿大等國一個正常維護公寓的預期折損周期。
在房屋剛建成的兩年内，維護的職責逐漸從開發商向産權所有者轉移。新建築的大部分板塊也處在保修期範圍内。基本不會出現大修問題，維護也主要以清潔和檢查爲主。
房屋建成的2-16年期間，這個階段的項目維護已經完全由産權所有者負責。10年左右時屋頂開始出現問題，這也是這個階段最大的維護。除此之外，大多還是像外牆粉刷這種小規模的工作。
房屋建成的17-29年，大量的建築部件開始惡化，需要進行替換改造。
首先是屋頂，平均壽命大概是15-18年。然後是大廈整體的制冷和加熱設施以及電氣設備，大概在20-25年之間需要更換。大廈的電梯根據品牌和維護不同，一般在20-30年之間面臨着更換（國内因爲養護不足要短很多）。
外部的密封膠和火警系統，在這個階段也面臨着大修。
維修的過程中會出現一個很棘手的問題，當年生産部件的公司已經倒閉，很難找到維修的部件和服務。
這個時期，很多社區的房屋維修金告罄，開始出現加征維修金的情況。
房屋建成的30-49年，業主開始要面臨高昂的維護費用。
管道、窗戶、内部裝潢、外觀、包層以及社區道路都面臨着大規模整修和替換的需求。除了修複和替換外，房屋的主要組件也需要進行預防性維護。
當房屋超過50年的情況下，整個建築的所有部件至少需要替換過一輪。
這時候業主将面臨三個選擇：。
第一、繼續幫這個公寓養老。這種情況下業主需要提前爲下一個十年的維護準備配套。
第二、業主可以投票選擇賣掉土地，拆除建築并賣掉建築廢料。然後業主分配獲得的資金收益。
第三、業主與開發商達成協議，拆除現有公寓，在土地上重建新公寓。
比如說前面所說的日本Dojunkai公寓，每位原業主獲得了拆除後新建公寓單位的70年産權。
然而，在不久的将來，這種拆遷重建的模式可能會面臨嚴峻的挑戰。
比如說在東京，上世紀70年代的公共住房，每個40平方米的單位，都占用了大概120-150平米的土地，容積率大概隻有0.27。這麽低的容積率自然可以在重建中大幅增加單位數，抵消掉重建的成本。
但現在呢？很多國家的公寓項目，容積率都已經破10。如此密集的項目，當地的規劃是否還會允許建設更高容積率的項目呢？如果不允許，開發商重建是否還有利可圖呢？。
住戶可能面臨的選擇是，要麽花巨額的成本修房子，要麽把自己的房子折價，請開發商拆遷。
對于有房産稅的國家來說，一旦一個公寓每年的維護費和房産稅超過了租金，這個公寓就沒有購買的必要了。
科技讓生命更長久，也讓建築更長久。
建築材料的壽命越來越長，號稱能夠堅守200年的混凝土已經應用在很多項目中。據說500年壽命的混凝土也在研發中。
但經濟在低語：資本讓你今年拆，誰能留你到明年？。
建築的經濟壽命似乎在縮短，人們急于去殺死年邁的建築，讓新興的建築創造更大的經濟收益。
瑞士人壽的房地産主管RenatoPiffaretti的預測值得我們去思考：“房子會像我們生活中其他的消費品一樣，人們不再爲長久而建房，人們隻爲這個時代而建。”。
其實在近些年，老小區問題逐漸成爲了一個世界性難題：買房的時候我想和房子長相厮守，但後來發現我的房子似乎活不過我了？。
賓夕法尼亞大學的建築學教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到：使用磚石木材的傳統建築，平均壽命約爲120年。但對于使用鋼筋混凝土和玻璃幕牆的現代主義建築來說，它的壽命隻有一半：60年。
這似乎是一件反常識的事情，但世界各地不斷出現的案例，都在告訴你：這是真的！。
2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。這座1929年竣工的公寓樓曆經84年滄桑，是日本關東大地震後最高齡的公寓。
而日本20世紀60年代後盛行的綜合體建築，通常隻有30年的壽命。
2018年，大批購買2000年-2006年期間建成公寓的愛爾蘭居民，收到了4246歐元到826000歐元（約合3.34萬-64.9萬元人民币）的維修賬單。
才剛剛建成10幾年的房子，就已經不符合現代的消防标準，需要支付高額的賬單進行翻修改造。
有的家庭剛剛搬進自己新買的二手房，就要面臨巨額的賬單，你說冤不冤？。
無獨有偶，渥太華一座公寓的住戶，也收到了230萬美元額外維修基金的賬單，他們現階段每月700美元左右的月費将被提高到800美元。
很多公寓的居民開始賣房搬家，他們認爲自己老了的時候，沒有能力支付如此高昂的維修成本。
我們生活在一個快樂并痛苦的年代。
在過去那個時代，人的壽命短，房子的壽命長。而在今時今日，人的壽命長，房子的壽命短。
雙極的分析師帶大家探讨一個問題，究竟是我用房子養老？還是說我爲房子養老呢？。
爲什麽房子越來越短命？正如影響不同人壽命的因素有很多，房子壽命的奧秘也有衆多的因素構成。
首先是維護、翻修成本的問題。
Witold教授在他的文章中指出，如果回顧1960年還存在的建築，他們翻修改造的成本往往遠高于當時的建築成本。而且由于建築規範等法律法規的變化，一棟建築在60歲之前通常已經不符合現代标準。
就以逐漸流行的玻璃幕牆建築爲例，随着建築物的老化，維護成本将在25年的時候開始飙升。按照Witold教授的說法，在美國，玻璃外層的更換成本高達每塊80,000美元。
很多對于當下買主充滿誘惑力的外觀，背後是高昂的長期維護費用。
随着一棟建築的逐漸老化，我們似乎能聽到房子在哭訴：如果我沒有了姣好的容顔，你還願意像當初一樣，不顧一切的花錢養我嗎？。
當公寓的住戶已經無力承擔房子的維護費用時，一棟公寓也就面臨着壽終正寝的命運。
其次是住戶的問題。
如果把住宅樓形容成一個人，那麽生活在其中的居民就是血液。
就拿日本來說，如果建築物維護良好且沒有發生重大地震破壞，一棟建築的壽命通常能夠達到60至70年。
但根據2002年，日本土地，基礎設施，運輸和旅遊部的統計，日本建築的平均壽命是37年。而到了2014年，TokyoKantei發布的《公寓壽命》統計，日本全境的公寓壽命僅爲33.4歲，東京的平均值是40歲。
是什麽奪走了日本公寓的生命呢？我們舉兩個例子。
在東京市中心的一個公寓項目，主力戶型在11-15平米，居住在那裏的都是外國人以及每個月拿着48000日元（約合3187元）住房福利的受助人群。
這個公寓項目修建于上世紀80年代，現如今已經完全處于無物業狀态。
沒有定期的垃圾回收，公共設施完全處于報廢狀态。要不是處在東京寸土寸金的黃金地段，應該根本不會有人租住。
之所以出現這樣的情況，就是因爲擁有産權的業主逐漸搬離了這個社區。将房子出租給租客之後，業主就不再在乎物業管理的好壞。
越來越多的業主開始拒絕繳納物業費和維修基金，而這随之形成了惡性循環。
更多的業主開始搬離，沒有人再繳納物業費用，物業公司選擇離場，這棟公寓樓的價格也開始暴跌。
雖然說價格要遠低于周邊的住宅，地段也處于東京的市中心，但投資價值其實有限。一旦房屋出現結構問題，能否聯系到所有業主都是個問題，更何況也沒有業主會組織進行修複。
還有80年代中期名古屋的一個公寓項目。當時的業主的沒有聘請物業公司，而是成立了管理委員會自行管理。
但結果是，由于缺乏對管理基金的管理。30年間，社區的維護和物業運營近乎于無，公寓逐漸破敗，而管理基金會會長也在遭到起訴後卷款跑路，掏空了居民繳納的所有費用。
現如今，這個公寓因爲無人管理已經變成了垃圾屋，空置率高達40%以上。
上面的場景對部分國人來說都已經是有些熟悉的畫面。業主管理、住戶素質和欠繳費用，這是全世界都面臨的難題。
全世界的業主都覺得，業主委員會的事情好煩人，我不管，别人應該會管的。結果導緻了全球性的社區管理惡化。
在泰國有句話，隻有超人才能說服泰國的業主翻修房屋。因此，泰國永久産權的公寓，實際壽命大概隻有35年。
而在現代物業管理方式運行20年的北京，仍然有80%以上的小區沒有業主委員會。
住戶素質也是全球性問題，随着配套設施更好的新興社區不斷建立，老舊社區的住戶逐漸搬離，租戶逐漸入住。很現實的問題，租戶對于社區的維護以及社區建設的參與熱情遠低于業主住戶。
此外，社區中隻要有少量的高破壞性住戶，社區的維護成本就會直線上升，而由此産生的成本都需要全體業主承擔。
而老舊社區的老齡化也是一個重要因素，在國外已經實際發生的情況是，老年人很難負擔昂貴的物業和維護費用，導緻了人口老齡化的社區，公寓的折舊速度也直線上升。
欠繳物業和維修費用這件事情要分國家，比住說美國，在業主管理委員會采取一系列催繳措施後，可以對業主的房産産生留置權。
在某些州，業主委員會可以強制驅離業主，并且把業主的房子出租還債。極少數情況下，業主委員會還會向法院申請強制拍賣。當然，物業管理協會通常不會這麽做，畢竟美國的房産稅太高了。
而對于一些手段比較軟弱的國家，物業和維修費難免會進入到一個欠繳的惡性循環，房子的折舊速度非常快。這也就是部分國家，當地人不願買二手房的原因。
其三是開發商的問題。
不同水平的開發商，在項目建築質量上的差距非常之大，尤其是房地産行業快速發展的新興市場國家。
以人口大國印度爲例，那些采用RERA認證的大型建築商的項目，房屋壽命通常能夠堅持35-60年。
而那些有一定規模，但是尚未通過RERA認證的建商，他們承建的項目壽命一般隻有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商，房屋壽命隻能支撐1-10年。他們普遍會抄襲一些西方的房屋設計，讓房子看起來還不錯，但是房屋設計根本滿足不了印度熱帶季風氣候的摧殘。
在新加坡，這個問題也非常突出。建築壽命小于20年的住宅，永久産權的私人住宅比政府組屋的折舊速度慢很多。
但當房屋的壽命到達20-40年的區間，政府組屋的房價跌幅僅爲3%，而永久産權的私人住宅房價跌幅接近15%，租貿産權的私人住宅跌幅超過了30%。
究其根源是因爲30年的私人物業普遍面臨着建築和環境缺乏維護的問題，而政府的組屋項目在這方面優勢極其突出。
這其中還有一個經常被忽視的點，就是開發商在進行銷售的時候承諾的物業費和維修費用。
雙極的銷售團隊在與客戶溝通時經常聽到這樣一句話：“這個項目的物業費太貴了，XX項目才多少錢。”。
但曆史的實踐證明了，欠繳的物業費遲早要還的。
溫莎大學的教授RandyLippert在他的書《公寓征服》一書中，探讨了多倫多和紐約大量的公寓發展的失衡和治理。
承諾不切實際的低費用是開發商常用的手段，但住戶入住之後，物業費往往面臨着飙升。
這種情況下住戶肯定不樂意呀！但用戶的抵制繳費往往最終導緻了建築物的缺乏維護。很多時候，一筆高昂的維修費用，可能會直接導緻公寓公司破産。
在海外購買一些有年頭的二手共管公寓時，請注意審查公寓大樓的财務報表。查看公寓大樓是否擁有健康的儲備基金。否則，你可能入住沒幾天，就要繳納一大筆維修基金。
東京市區有一個上世紀80年代的四層公寓項目，每個業主每月的維修費用一直隻有1000日元（約合66元），這使得該項目吸引了很多的買家接盤。
但在2012年前後，該建築突然出現了嚴重的管道漏水和外部混凝土開裂的問題。需要花費4億日元（2656萬元人民币），但管理基金中隻存了1億日元。
中國的房屋維修金制度始于1998年，但是在實際操作的過程中存在了很多問題，這些坑應該會在未來一段時間集中爆發。
其四、地區情況。
不同地區根據情況，也會出現很多幹擾房屋壽命的因素。
比如說日本，在上世紀70年代的房地産熱潮中，修建了大量的公寓項目，一度導緻了河沙的供應不足。
在這種情況下，大量這個時期的建築采用了海沙作爲材料。但由于清潔不充分，沙子中含鹽量比較高，導緻了建築質量下降。
1979年時預計物理壽命能夠達到117年的日本混凝土建築，在80年代的時候已經出問題了。
又比如說，1980年至2010年期間，加拿大、新西蘭出現的大規模爛公寓危機。
由于增加了丙烯酸灰泥和外牆外保溫系統（EIFS）等包層系統，房屋對于水分的滲透具有極強的抵抗力。但這樣的關鍵缺陷是，任何滲入系統的水或濕氣，都被封鎖在牆内，而這些國家的房屋又大量使用木質結構，結果導緻了嚴重的變質，腐爛和黴菌。
僅在加拿大卑詩省，有900多座建築物和31,000套個人住房單元發生了約40億美元的破壞，造成了加拿大曆史上最廣泛和最昂貴的住房重建。
2009年的新西蘭，有機構估計，維修和更換的費用總共将高達230億新西蘭元，涉及到89000座建築物。
而且由于擔心政府救助方案會影響新西蘭的國際信用評級。2009年11月，新西蘭國民政府決定不再提供更大幅度的費用分攤。
最終，大約64％的維修費用必須由業主承擔，隻有10％的費用由政府資金承擔，拿到補助的房主也被迫簽署了放棄起訴協議。
歐洲各國的房屋壽命，法國大概是50年，德國大概是67年，瑞士大概是70-100年，這背後也涉及了各個國家衆多的影響因素。
還有一些涉及到法律法規的問題。比如說某國雖然是永久産權，但法律似乎暗示了公寓的壽命隻能是50年，對海外投資者來說都是潛在的風險。
我的房子還能活多久？我的房子将會花多少的維護費用呢？哪一年要開始繼續養房呢？。
作爲一家海外房産公司，雙極整理了美國、加拿大等國一個正常維護公寓的預期折損周期。
在房屋剛建成的兩年内，維護的職責逐漸從開發商向産權所有者轉移。新建築的大部分板塊也處在保修期範圍内。基本不會出現大修問題，維護也主要以清潔和檢查爲主。
房屋建成的2-16年期間，這個階段的項目維護已經完全由産權所有者負責。10年左右時屋頂開始出現問題，這也是這個階段最大的維護。除此之外，大多還是像外牆粉刷這種小規模的工作。
房屋建成的17-29年，大量的建築部件開始惡化，需要進行替換改造。
首先是屋頂，平均壽命大概是15-18年。然後是大廈整體的制冷和加熱設施以及電氣設備，大概在20-25年之間需要更換。大廈的電梯根據品牌和維護不同，一般在20-30年之間面臨着更換（國内因爲養護不足要短很多）。
外部的密封膠和火警系統，在這個階段也面臨着大修。
維修的過程中會出現一個很棘手的問題，當年生産部件的公司已經倒閉，很難找到維修的部件和服務。
這個時期，很多社區的房屋維修金告罄，開始出現加征維修金的情況。
房屋建成的30-49年，業主開始要面臨高昂的維護費用。
管道、窗戶、内部裝潢、外觀、包層以及社區道路都面臨着大規模整修和替換的需求。除了修複和替換外，房屋的主要組件也需要進行預防性維護。
當房屋超過50年的情況下，整個建築的所有部件至少需要替換過一輪。
這時候業主将面臨三個選擇：。
第一、繼續幫這個公寓養老。這種情況下業主需要提前爲下一個十年的維護準備配套。
第二、業主可以投票選擇賣掉土地，拆除建築并賣掉建築廢料。然後業主分配獲得的資金收益。
第三、業主與開發商達成協議，拆除現有公寓，在土地上重建新公寓。
比如說前面所說的日本Dojunkai公寓，每位原業主獲得了拆除後新建公寓單位的70年産權。
然而，在不久的将來，這種拆遷重建的模式可能會面臨嚴峻的挑戰。
比如說在東京，上世紀70年代的公共住房，每個40平方米的單位，都占用了大概120-150平米的土地，容積率大概隻有0.27。這麽低的容積率自然可以在重建中大幅增加單位數，抵消掉重建的成本。
但現在呢？很多國家的公寓項目，容積率都已經破10。如此密集的項目，當地的規劃是否還會允許建設更高容積率的項目呢？如果不允許，開發商重建是否還有利可圖呢？。
住戶可能面臨的選擇是，要麽花巨額的成本修房子，要麽把自己的房子折價，請開發商拆遷。
對于有房産稅的國家來說，一旦一個公寓每年的維護費和房産稅超過了租金，這個公寓就沒有購買的必要了。
科技讓生命更長久，也讓建築更長久。
建築材料的壽命越來越長，號稱能夠堅守200年的混凝土已經應用在很多項目中。據說500年壽命的混凝土也在研發中。
但經濟在低語：資本讓你今年拆，誰能留你到明年？。
建築的經濟壽命似乎在縮短，人們急于去殺死年邁的建築，讓新興的建築創造更大的經濟收益。
瑞士人壽的房地産主管RenatoPiffaretti的預測值得我們去思考：“房子會像我們生活中其他的消費品一樣，人們不再爲長久而建房，人們隻爲這個時代而建。”。
以上就是描寫住宅小區的文章，市中心老房子老小區最後的結局會是什麽？的介紹,希望大家喜歡!
中国商业房地产刚刚走过了40年，所谓的老小区其实还正值壮年。我们来看一下，全球范围内，老小区的结局究竟是怎样的。
其实在近些年，老小区问题逐渐成为了一个世界性难题：买房的时候我想和房子长相厮守，但后来发现我的房子似乎活不过我了？。
宾夕法尼亚大学的建筑学教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命只有一半：60年。
这似乎是一件反常识的事情，但世界各地不断出现的案例，都在告诉你：这是真的！。
2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑，是日本关东大地震后最高龄的公寓。
而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑，通常只有30年的寿命。
2018年，大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民，收到了4246欧元到826000欧元（约合3.34万-64.9万元人民币）的维修账单。
才刚刚建成10几年的房子，就已经不符合现代的消防标准，需要支付高额的账单进行翻修改造。
有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房，就要面临巨额的账单，你说冤不冤？。
无独有偶，渥太华一座公寓的住户，也收到了230万美元额外维修基金的账单，他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。
很多公寓的居民开始卖房搬家，他们认为自己老了的时候，没有能力支付如此高昂的维修成本。
我们生活在一个快乐并痛苦的年代。
在过去那个时代，人的寿命短，房子的寿命长。而在今时今日，人的寿命长，房子的寿命短。
双极的分析师带大家探讨一个问题，究竟是我用房子养老？还是说我为房子养老呢？。
为什么房子越来越短命？正如影响不同人寿命的因素有很多，房子寿命的奥秘也有众多的因素构成。
首先是维护、翻修成本的问题。
Witold教授在他的文章中指出，如果回顾1960年还存在的建筑，他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等法律法规的变化，一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。
就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例，随着建筑物的老化，维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold教授的说法，在美国，玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。
很多对于当下买主充满诱惑力的外观，背后是高昂的长期维护费用。
随着一栋建筑的逐渐老化，我们似乎能听到房子在哭诉：如果我没有了姣好的容颜，你还愿意像当初一样，不顾一切的花钱养我吗？。
当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时，一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。
其次是住户的问题。
如果把住宅楼形容成一个人，那么生活在其中的居民就是血液。
就拿日本来说，如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏，一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。
但根据2002年，日本土地，基础设施，运输和旅游部的统计，日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年，TokyoKantei发布的《公寓寿命》统计，日本全境的公寓寿命仅为33.4岁，东京的平均值是40岁。
是什么夺走了日本公寓的生命呢？我们举两个例子。
在东京市中心的一个公寓项目，主力户型在11-15平米，居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元（约合3187元）住房福利的受助人群。
这个公寓项目修建于上世纪80年代，现如今已经完全处于无物业状态。
没有定期的垃圾回收，公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段，应该根本不会有人租住。
之所以出现这样的情况，就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后，业主就不再在乎物业管理的好坏。
越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金，而这随之形成了恶性循环。
更多的业主开始搬离，没有人再缴纳物业费用，物业公司选择离场，这栋公寓楼的价格也开始暴跌。
虽然说价格要远低于周边的住宅，地段也处于东京的市中心，但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题，能否联系到所有业主都是个问题，更何况也没有业主会组织进行修复。
还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主的没有聘请物业公司，而是成立了管理委员会自行管理。
但结果是，由于缺乏对管理基金的管理。30年间，社区的维护和物业运营近乎于无，公寓逐渐破败，而管理基金会会长也在遭到起诉后卷款跑路，掏空了居民缴纳的所有费用。
现如今，这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋，空置率高达40%以上。
上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用，这是全世界都面临的难题。
全世界的业主都觉得，业主委员会的事情好烦人，我不管，别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。
在泰国有句话，只有超人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此，泰国永久产权的公寓，实际寿命大概只有35年。
而在现代物业管理方式运行20年的北京，仍然有80%以上的小区没有业主委员会。
住户素质也是全球性问题，随着配套设施更好的新兴社区不断建立，老旧社区的住户逐渐搬离，租户逐渐入住。很现实的问题，租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。
此外，社区中只要有少量的高破坏性住户，社区的维护成本就会直线上升，而由此产生的成本都需要全体业主承担。
而老旧社区的老龄化也是一个重要因素，在国外已经实际发生的情况是，老年人很难负担昂贵的物业和维护费用，导致了人口老龄化的社区，公寓的折旧速度也直线上升。
欠缴物业和维修费用这件事情要分国家，比住说美国，在业主管理委员会采取一系列催缴措施后，可以对业主的房产产生留置权。
在某些州，业主委员会可以强制驱离业主，并且把业主的房子出租还债。极少数情况下，业主委员会还会向法院申请强制拍卖。当然，物业管理协会通常不会这么做，毕竟美国的房产税太高了。
而对于一些手段比较软弱的国家，物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环，房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家，当地人不愿买二手房的原因。
其三是开发商的问题。
不同水平的开发商，在项目建筑质量上的差距非常之大，尤其是房地产行业快速发展的新兴市场国家。
以人口大国印度为例，那些采用RERA认证的大型建筑商的项目，房屋寿命通常能够坚持35-60年。
而那些有一定规模，但是尚未通过RERA认证的建商，他们承建的项目寿命一般只有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商，房屋寿命只能支撑1-10年。他们普遍会抄袭一些西方的房屋设计，让房子看起来还不错，但是房屋设计根本满足不了印度热带季风气候的摧残。
在新加坡，这个问题也非常突出。建筑寿命小于20年的住宅，永久产权的私人住宅比政府组屋的折旧速度慢很多。
但当房屋的寿命到达20-40年的区间，政府组屋的房价跌幅仅为3%，而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%，租贸产权的私人住宅跌幅超过了30%。
究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题，而政府的组屋项目在这方面优势极其突出。
这其中还有一个经常被忽视的点，就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。
双极的销售团队在与客户沟通时经常听到这样一句话：“这个项目的物业费太贵了，XX项目才多少钱。”。
但历史的实践证明了，欠缴的物业费迟早要还的。
温莎大学的教授RandyLippert在他的书《公寓征服》一书中，探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。
承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段，但住户入住之后，物业费往往面临着飙升。
这种情况下住户肯定不乐意呀！但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候，一笔高昂的维修费用，可能会直接导致公寓公司破产。
在海外购买一些有年头的二手共管公寓时，请注意审查公寓大楼的财务报表。查看公寓大楼是否拥有健康的储备基金。否则，你可能入住没几天，就要缴纳一大笔维修基金。
东京市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目，每个业主每月的维修费用一直只有1000日元（约合66元），这使得该项目吸引了很多的买家接盘。
但在2012年前后，该建筑突然出现了严重的管道漏水和外部混凝土开裂的问题。需要花费4亿日元（2656万元人民币），但管理基金中只存了1亿日元。
中国的房屋维修金制度始于1998年，但是在实际操作的过程中存在了很多问题，这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。
其四、地区情况。
不同地区根据情况，也会出现很多干扰房屋寿命的因素。
比如说日本，在上世纪70年代的房地产热潮中，修建了大量的公寓项目，一度导致了河沙的供应不足。
在这种情况下，大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分，沙子中含盐量比较高，导致了建筑质量下降。
1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑，在80年代的时候已经出问题了。
又比如说，1980年至2010年期间，加拿大、新西兰出现的大规模烂公寓危机。
由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统（EIFS）等包层系统，房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是，任何渗入系统的水或湿气，都被封锁在墙内，而这些国家的房屋又大量使用木质结构，结果导致了严重的变质，腐烂和霉菌。
仅在加拿大卑诗省，有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏，造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。
2009年的新西兰，有机构估计，维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元，涉及到89000座建筑物。
而且由于担心政府救助方案会影响新西兰的国际信用评级。2009年11月，新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。
最终，大约64％的维修费用必须由业主承担，只有10％的费用由政府资金承担，拿到补助的房主也被迫签署了放弃起诉协议。
欧洲各国的房屋寿命，法国大概是50年，德国大概是67年，瑞士大概是70-100年，这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。
还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权，但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年，对海外投资者来说都是潜在的风险。
我的房子还能活多久？我的房子将会花多少的维护费用呢？哪一年要开始继续养房呢？。
作为一家海外房产公司，双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。
在房屋刚建成的两年内，维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题，维护也主要以清洁和检查为主。
房屋建成的2-16年期间，这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题，这也是这个阶段最大的维护。除此之外，大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。
房屋建成的17-29年，大量的建筑部件开始恶化，需要进行替换改造。
首先是屋顶，平均寿命大概是15-18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备，大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同，一般在20-30年之间面临着更换（国内因为养护不足要短很多）。
外部的密封胶和火警系统，在这个阶段也面临着大修。
维修的过程中会出现一个很棘手的问题，当年生产部件的公司已经倒闭，很难找到维修的部件和服务。
这个时期，很多社区的房屋维修金告罄，开始出现加征维修金的情况。
房屋建成的30-49年，业主开始要面临高昂的维护费用。
管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外，房屋的主要组件也需要进行预防性维护。
当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。
这时候业主将面临三个选择：。
第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护准备配套。
第二、业主可以投票选择卖掉土地，拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金收益。
第三、业主与开发商达成协议，拆除现有公寓，在土地上重建新公寓。
比如说前面所说的日本Dojunkai公寓，每位原业主获得了拆除后新建公寓单位的70年产权。
然而，在不久的将来，这种拆迁重建的模式可能会面临严峻的挑战。
比如说在东京，上世纪70年代的公共住房，每个40平方米的单位，都占用了大概120-150平米的土地，容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数，抵消掉重建的成本。
但现在呢？很多国家的公寓项目，容积率都已经破10。如此密集的项目，当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢？如果不允许，开发商重建是否还有利可图呢？。
住户可能面临的选择是，要么花巨额的成本修房子，要么把自己的房子折价，请开发商拆迁。
对于有房产税的国家来说，一旦一个公寓每年的维护费和房产税超过了租金，这个公寓就没有购买的必要了。
科技让生命更长久，也让建筑更长久。
建筑材料的寿命越来越长，号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。据说500年寿命的混凝土也在研发中。
但经济在低语：资本让你今年拆，谁能留你到明年？。
建筑的经济寿命似乎在缩短，人们急于去杀死年迈的建筑，让新兴的建筑创造更大的经济收益。
瑞士人寿的房地产主管RenatoPiffaretti的预测值得我们去思考：“房子会像我们生活中其他的消费品一样，人们不再为长久而建房，人们只为这个时代而建。”。
其实在近些年，老小区问题逐渐成为了一个世界性难题：买房的时候我想和房子长相厮守，但后来发现我的房子似乎活不过我了？。
宾夕法尼亚大学的建筑学教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命只有一半：60年。
这似乎是一件反常识的事情，但世界各地不断出现的案例，都在告诉你：这是真的！。
2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑，是日本关东大地震后最高龄的公寓。
而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑，通常只有30年的寿命。
2018年，大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民，收到了4246欧元到826000欧元（约合3.34万-64.9万元人民币）的维修账单。
才刚刚建成10几年的房子，就已经不符合现代的消防标准，需要支付高额的账单进行翻修改造。
有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房，就要面临巨额的账单，你说冤不冤？。
无独有偶，渥太华一座公寓的住户，也收到了230万美元额外维修基金的账单，他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。
很多公寓的居民开始卖房搬家，他们认为自己老了的时候，没有能力支付如此高昂的维修成本。
我们生活在一个快乐并痛苦的年代。
在过去那个时代，人的寿命短，房子的寿命长。而在今时今日，人的寿命长，房子的寿命短。
双极的分析师带大家探讨一个问题，究竟是我用房子养老？还是说我为房子养老呢？。
为什么房子越来越短命？正如影响不同人寿命的因素有很多，房子寿命的奥秘也有众多的因素构成。
首先是维护、翻修成本的问题。
Witold教授在他的文章中指出，如果回顾1960年还存在的建筑，他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等法律法规的变化，一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。
就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例，随着建筑物的老化，维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold教授的说法，在美国，玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。
很多对于当下买主充满诱惑力的外观，背后是高昂的长期维护费用。
随着一栋建筑的逐渐老化，我们似乎能听到房子在哭诉：如果我没有了姣好的容颜，你还愿意像当初一样，不顾一切的花钱养我吗？。
当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时，一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。
其次是住户的问题。
如果把住宅楼形容成一个人，那么生活在其中的居民就是血液。
就拿日本来说，如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏，一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。
但根据2002年，日本土地，基础设施，运输和旅游部的统计，日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年，TokyoKantei发布的《公寓寿命》统计，日本全境的公寓寿命仅为33.4岁，东京的平均值是40岁。
是什么夺走了日本公寓的生命呢？我们举两个例子。
在东京市中心的一个公寓项目，主力户型在11-15平米，居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元（约合3187元）住房福利的受助人群。
这个公寓项目修建于上世纪80年代，现如今已经完全处于无物业状态。
没有定期的垃圾回收，公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段，应该根本不会有人租住。
之所以出现这样的情况，就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后，业主就不再在乎物业管理的好坏。
越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金，而这随之形成了恶性循环。
更多的业主开始搬离，没有人再缴纳物业费用，物业公司选择离场，这栋公寓楼的价格也开始暴跌。
虽然说价格要远低于周边的住宅，地段也处于东京的市中心，但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题，能否联系到所有业主都是个问题，更何况也没有业主会组织进行修复。
还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主的没有聘请物业公司，而是成立了管理委员会自行管理。
但结果是，由于缺乏对管理基金的管理。30年间，社区的维护和物业运营近乎于无，公寓逐渐破败，而管理基金会会长也在遭到起诉后卷款跑路，掏空了居民缴纳的所有费用。
现如今，这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋，空置率高达40%以上。
上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用，这是全世界都面临的难题。
全世界的业主都觉得，业主委员会的事情好烦人，我不管，别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。
在泰国有句话，只有超人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此，泰国永久产权的公寓，实际寿命大概只有35年。
而在现代物业管理方式运行20年的北京，仍然有80%以上的小区没有业主委员会。
住户素质也是全球性问题，随着配套设施更好的新兴社区不断建立，老旧社区的住户逐渐搬离，租户逐渐入住。很现实的问题，租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。
此外，社区中只要有少量的高破坏性住户，社区的维护成本就会直线上升，而由此产生的成本都需要全体业主承担。
而老旧社区的老龄化也是一个重要因素，在国外已经实际发生的情况是，老年人很难负担昂贵的物业和维护费用，导致了人口老龄化的社区，公寓的折旧速度也直线上升。
欠缴物业和维修费用这件事情要分国家，比住说美国，在业主管理委员会采取一系列催缴措施后，可以对业主的房产产生留置权。
在某些州，业主委员会可以强制驱离业主，并且把业主的房子出租还债。极少数情况下，业主委员会还会向法院申请强制拍卖。当然，物业管理协会通常不会这么做，毕竟美国的房产税太高了。
而对于一些手段比较软弱的国家，物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环，房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家，当地人不愿买二手房的原因。
其三是开发商的问题。
不同水平的开发商，在项目建筑质量上的差距非常之大，尤其是房地产行业快速发展的新兴市场国家。
以人口大国印度为例，那些采用RERA认证的大型建筑商的项目，房屋寿命通常能够坚持35-60年。
而那些有一定规模，但是尚未通过RERA认证的建商，他们承建的项目寿命一般只有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商，房屋寿命只能支撑1-10年。他们普遍会抄袭一些西方的房屋设计，让房子看起来还不错，但是房屋设计根本满足不了印度热带季风气候的摧残。
在新加坡，这个问题也非常突出。建筑寿命小于20年的住宅，永久产权的私人住宅比政府组屋的折旧速度慢很多。
但当房屋的寿命到达20-40年的区间，政府组屋的房价跌幅仅为3%，而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%，租贸产权的私人住宅跌幅超过了30%。
究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题，而政府的组屋项目在这方面优势极其突出。
这其中还有一个经常被忽视的点，就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。
双极的销售团队在与客户沟通时经常听到这样一句话：“这个项目的物业费太贵了，XX项目才多少钱。”。
但历史的实践证明了，欠缴的物业费迟早要还的。
温莎大学的教授RandyLippert在他的书《公寓征服》一书中，探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。
承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段，但住户入住之后，物业费往往面临着飙升。
这种情况下住户肯定不乐意呀！但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候，一笔高昂的维修费用，可能会直接导致公寓公司破产。
在海外购买一些有年头的二手共管公寓时，请注意审查公寓大楼的财务报表。查看公寓大楼是否拥有健康的储备基金。否则，你可能入住没几天，就要缴纳一大笔维修基金。
东京市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目，每个业主每月的维修费用一直只有1000日元（约合66元），这使得该项目吸引了很多的买家接盘。
但在2012年前后，该建筑突然出现了严重的管道漏水和外部混凝土开裂的问题。需要花费4亿日元（2656万元人民币），但管理基金中只存了1亿日元。
中国的房屋维修金制度始于1998年，但是在实际操作的过程中存在了很多问题，这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。
其四、地区情况。
不同地区根据情况，也会出现很多干扰房屋寿命的因素。
比如说日本，在上世纪70年代的房地产热潮中，修建了大量的公寓项目，一度导致了河沙的供应不足。
在这种情况下，大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分，沙子中含盐量比较高，导致了建筑质量下降。
1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑，在80年代的时候已经出问题了。
又比如说，1980年至2010年期间，加拿大、新西兰出现的大规模烂公寓危机。
由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统（EIFS）等包层系统，房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是，任何渗入系统的水或湿气，都被封锁在墙内，而这些国家的房屋又大量使用木质结构，结果导致了严重的变质，腐烂和霉菌。
仅在加拿大卑诗省，有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏，造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。
2009年的新西兰，有机构估计，维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元，涉及到89000座建筑物。
而且由于担心政府救助方案会影响新西兰的国际信用评级。2009年11月，新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。
最终，大约64％的维修费用必须由业主承担，只有10％的费用由政府资金承担，拿到补助的房主也被迫签署了放弃起诉协议。
欧洲各国的房屋寿命，法国大概是50年，德国大概是67年，瑞士大概是70-100年，这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。
还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权，但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年，对海外投资者来说都是潜在的风险。
我的房子还能活多久？我的房子将会花多少的维护费用呢？哪一年要开始继续养房呢？。
作为一家海外房产公司，双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。
在房屋刚建成的两年内，维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题，维护也主要以清洁和检查为主。
房屋建成的2-16年期间，这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题，这也是这个阶段最大的维护。除此之外，大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。
房屋建成的17-29年，大量的建筑部件开始恶化，需要进行替换改造。
首先是屋顶，平均寿命大概是15-18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备，大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同，一般在20-30年之间面临着更换（国内因为养护不足要短很多）。
外部的密封胶和火警系统，在这个阶段也面临着大修。
维修的过程中会出现一个很棘手的问题，当年生产部件的公司已经倒闭，很难找到维修的部件和服务。
这个时期，很多社区的房屋维修金告罄，开始出现加征维修金的情况。
房屋建成的30-49年，业主开始要面临高昂的维护费用。
管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外，房屋的主要组件也需要进行预防性维护。
当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。
这时候业主将面临三个选择：。
第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护准备配套。
第二、业主可以投票选择卖掉土地，拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金收益。
第三、业主与开发商达成协议，拆除现有公寓，在土地上重建新公寓。
比如说前面所说的日本Dojunkai公寓，每位原业主获得了拆除后新建公寓单位的70年产权。
然而，在不久的将来，这种拆迁重建的模式可能会面临严峻的挑战。
比如说在东京，上世纪70年代的公共住房，每个40平方米的单位，都占用了大概120-150平米的土地，容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数，抵消掉重建的成本。
但现在呢？很多国家的公寓项目，容积率都已经破10。如此密集的项目，当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢？如果不允许，开发商重建是否还有利可图呢？。
住户可能面临的选择是，要么花巨额的成本修房子，要么把自己的房子折价，请开发商拆迁。
对于有房产税的国家来说，一旦一个公寓每年的维护费和房产税超过了租金，这个公寓就没有购买的必要了。
科技让生命更长久，也让建筑更长久。
建筑材料的寿命越来越长，号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。据说500年寿命的混凝土也在研发中。
但经济在低语：资本让你今年拆，谁能留你到明年？。
建筑的经济寿命似乎在缩短，人们急于去杀死年迈的建筑，让新兴的建筑创造更大的经济收益。
瑞士人寿的房地产主管RenatoPiffaretti的预测值得我们去思考：“房子会像我们生活中其他的消费品一样，人们不再为长久而建房，人们只为这个时代而建。”。
以上就是描写住宅小区的文章，市中心老房子老小区最后的结局会是什么？的介绍,希望大家喜欢!
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整理了31句有关回忆过去的句子，喜欢自取。1.当初的誓言太完美，像落花满天飞，让相思变成灰。2.那只是一段浅浅的过往，却不知觉地凝成了悲伤，随着夏末的风，吹痛了我干涸已...[全文阅读]
基于方面的情感分析AspectBasedSentimentAnalysis,ABSA[1]是一种细粒度的情感分析任务，旨在识别一条句子中一个指定方面Aspect的情感极性。一个句子中可能含有多个...[全文阅读]
1、皇家气派余惊叹,文物古迹旷世鲜。2、金碧辉煌紫禁城,红墙宫里万重门。3、人与春风齐焕发,红墙绿树景长新。4、帝苑豪华造,皇家气派倾。5、人民真伟大,建筑好传...[全文阅读]
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